Аналитики «Делфи» составили рейтинг микрорайонов города Омска
Как люди выбирают жилье? Что важно для них при выборе квартиры? Как правило, это площадь жилья, планировка, цена, район. Первые три показателя измеримы и указаны в объявлении. Но как покупателю оценить район? Как определить, что район будет комфортным для проживания?

Чтобы упростить выбор квартиры на своем сайте, компания МЛСН.ру решила составить рейтинг микрорайонов города Омска. И обратилась за исследованием в нашу компанию. Мы разработали методологию рейтинга и реализовали проект.

В основу рейтинга легли наиболее важные для потенциальных покупателей показатели: состояние экологии, наличие детских садов и школ, транспортная доступность, уровень безопасности и имидж микрорайона.

Чтобы оценки были объективными, мы провели исследование в 4 этапа. Город разделили на 53 микрорайона (ссылка на список микрорайонов).

Этап 1. Экспертная оценка микрорайонов

На первом этапе мы обратились к руководителям и топ-менеджерам омских агентств недвижимости – «Авеста-Риэлт», «Открытый Мир», «Вариант», «Город Солнца», «Держава» и «Миард». Мы попросили экспертов оценить каждый микрорайон по шкале от 0 до 10, где 0 – минимальная оценка, а 10 - максимальная. Микрорайоны оценивались по 4 параметрам: экология, безопасность, инфраструктура и привлекательность для проживания.

Этап 2. Опрос жителей города

Этот этап состоял из двух подэтапов. Сначала мы опросили 400 человек в возрасте от 16 до 60 лет. Выборка репрезентативна населению города Омска по полу, возрасту и округу проживания. Участников опроса просили выбрать из предложенного списка микрорайонов 3 наиболее комфортные, по их мнению, и 3 наименее комфортные микрорайоны для проживания.

Кроме этого, мы запустили онлайн-опрос на сайте недвижимости МЛСН.ру. В течение месяца на вопросы анкеты ответили 570 человек. Посетители сайта также выбирали 3 наиболее комфортные и 3 наименее комфортные для проживания микрорайоны, по их мнению.

Полученные оценки жителей города мы перевели в шкалу от 0 до 10 по каждому микрорайону.

Этап 3. Анализ вторичной информации

Это был самый большой и увлекательный этап. На основе анализа вторичной информации мы оценивали каждый микрорайон по 4 параметрам: инфраструктура, экология, уровень безопасности и социальное восприятие.

Первый параметр - инфраструктура. Важным показателем здесь было наличие в микрорайоне школ, детских садов, магазинов, доступность театров, спортивных учреждений. Например, доступными магазинами считались те, которые находятся на расстоянии 400 метров и менее. Для расчета этих показателей мы использовали 2Гис и Яндекс.Карты. Транспортная доступность микрорайона оценивалась по тепловой карте Яндекс. Мы вычисляли время, за которое можно добраться из всех микрорайонов до центра города. Чем меньше времени на это требуется, тем выше балл (от 0 до 10) был присвоен микрорайону. Для примера, в таблице указаны микрорайоны, которые набрали наибольшее количество баллов по параметру инфраструктура.
    Второй параметр - экологическая ситуация. Основной критерий – уровень загрязнения атмосферы в микрорайоне. Чтобы оценить экологическую ситуацию в микрорайоне, мы учитывали близость заводов. Чем ближе к микрорайонам расположены заводы, тем выше вероятность воздействия на жителей вредных выбросов. В списке источников достаточно сильного загрязнения окружающей среды оказались также топливно-энергетические станции.

    Важный момент при оценке экологии – наличие парковых зон. Чем ближе к микрорайону находятся парки, скверы и бульвары, тем выше оценивались микрорайоны. Для определения расстояний мы использовали 2Гис.

    По нашему рейтингу самыми грязными микрорайонами являются пос. Кордный, пос. Восточный, МКР 40 лет Октября, пос. Комсомольский. Все они расположены в Октябрьском округе и попадают под влияние ПО «Полет» и ООО «Омсктехуглерод». В числе наиболее «экологически чистых» районов – «Долина нищих» (Кировский округ), мкр. Старгород (Центральный округ) и Поселок Южный, Московка-2, Московка-3 (Ленинский округ).

    Третий параметр - уровень безопасности.

    Чтобы определить уровень безопасности в микрорайонах, мы проанализировали оперативные сводки на сайте Управления МВД по Омской области за период с 12.01.2016 по 11.04.2017. В результате мы нашли 344 упоминания о происшествиях в различных микрорайонах города. Учитывались такие происшествия, как грабежи, хищения имущества, убийства, нанесение тяжких телесных повреждений, распространение наркотических средств и т.д. Каждое происшествие присваивалось тому или иному микрорайону, согласно адресу (улице), по которому оно произошло.

    Самым безопасным микрорайоном оказался МКР Старгород (10 баллов из 10), на втором месте – Сибзавод - гор. Водников - ост. Старозагородная роща (8 баллов из 10), третью позицию занял микрорайон Цирк - пл. Серова - ЖД Вокзал (9 баллов из 10).

    Самыми неспокойными оказались микрорайоны Старый кировск (2 балла из 10) и Порт-Артур (5 баллов из 10).

    Четвертый параметр - социальное восприятие или репутация района. Социальное восприятие жилых микрорайонов мы оценивали на основе ментальной карты Мастерплана. Она построена на эмоциональном восприятии города самими жителями (источник http://masteromsk.itpgrad.ru/maps#rec10369839) Зеленым цветом отмечены районы, которые нравятся омичам, красным цветом – районы, которые не нравятся.
      Этап 4. Подведение итогов

      Мы сложили оценки всех этапов по каждому микрорайону и составили общий рейтинг микрорайонов города Омска по шкале от 1 до 10.

      Самые высокие оценки получили ожидаемо центральные улицы города (8,3 балла из 10) - район к/т Маяковский и ТЦ Омский, район ост. Турист, пл. Ленина, Голубой Огонек. Самая низкая оценка у микрорайона Порт-Артур (1,4 балла из 10).

      С полным отчетом по проведенному исследованию и рейтингу микрорайонов вы можете ознакомиться по ссылке Рейтинг микрорайонов.pdf

      Теперь при поиске квартиры омичи могут на сайте недвижимости МЛСН.ру ознакомиться не только с общим рейтингом интересующего их микрорайона, но и посмотреть оценки по каждому параметру (инфраструктура, экология, безопасность, социальное восприятие) отдельно.